Эксперты регионального Роскадастра рассказали, как характеристики объекта недвижимости влияют на его кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это основа для расчёта налога на имущество, страховой стоимости, арендных и других платежей. Однако корректность этой стоимости напрямую зависит от того, насколько точно и полно в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) описан сам объект. Если сведения о здании, помещении или сооружении неполные или устаревшие, оценка неизбежно получается искажённой.

Что такое характеристики объекта недвижимости?

К основным характеристикам, влияющим на кадастровую стоимость, относятся:

• площадь — главный количественный показатель для большинства типов объектов;
• назначение (жилое, нежилое);
• материал наружных стен — кирпич, панель, дерево, монолит и т. д.;
• год ввода в эксплуатацию — определяет степень износа объекта;
• этажность и подземная этажность;
• местоположение — координаты контура здания, привязка к земельному участку, адрес;
• количество помещений и их площади (для многоквартирных домов).

Все эти сведения вносятся в ЕГРН при постановке объекта на кадастровый учёт на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером (ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если объект учитывался по старым правилам — на основании технического паспорта бюро технической инвентаризации до 2013 года, — в реестре могут отсутствовать координаты контура, точная площадь, материал стен и другие параметры.

Как неточности влияют на оценку?

При проведении государственной кадастровой оценки используется массовая методика: объекты группируются по типу, назначению, местоположению и другим признакам. Если в ЕГРН, например, указано неверное назначение здания (вместо «жилого» — «нежилое») или отсутствует материал стен, объект может попасть в другую ценовую группу с иной стоимостью квадратного метра. Это приводит к завышению или занижению кадастровой стоимости, что напрямую затрагивает имущественные интересы собственника.

Когда стоит уточнять сведения?

Целесообразно проверить и при необходимости уточнить характеристики объекта в следующих случаях:

• после реконструкции, перепланировки или перевода помещения из нежилого в жилое (или наоборот);
• при получении уведомления о налоге, размер которого вызывает сомнения;
• перед сделкой купли-продажи или арендой — чтобы кадастровая стоимость соответствовала фактическим параметрам объекта;
• если на публичной кадастровой карте объект отображается «без координат границ».

Уточнение характеристик: порядок действий

Для внесения корректных сведений об объекте в ЕГРН необходимо:

• Заказать у кадастрового инженера технический план: он проведёт обмеры объекта, определит координаты характерных точек контура и зафиксирует фактические параметры — назначение, материал стен, этажность и иные сведения в соответствии с требованиями, утверждёнными Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

При этом важно учитывать особенность учёта помещений: в техническом плане для них не устанавливаются координаты характерных точек контура — локализация помещения обеспечивается за счёт привязки к зданию (сооружению) и отражения его местоположения в составе объекта более высокого уровня.

• Подать документы в Росреестр: технический план в электронном виде (формат XML) и заявление о государственном кадастровом учёте изменений представляются через МФЦ или портал «Госуслуги». Госпошлина за кадастровый учёт изменений для физических лиц составляет 1000 рублей, для юридических лиц — 2000 рублей.
• Проверить результат: после внесения изменений в ЕГРН рекомендуется заказать выписку об основных характеристиках объекта и убедиться, что сведения актуализированы.

Точные и актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости — это фундамент объективной кадастровой оценки. Собственнику выгодно самостоятельно следить за тем, чтобы данные в ЕГРН совпадали с фактическим состоянием объекта: это позволяет избежать необоснованно высокой налоговой нагрузки и разбирательств при оспаривании кадастровой стоимости. Затраты на кадастровые работы окупаются за счёт корректного налогообложения и защиты имущественных прав собственника.

Об Управлении Росреестра по Алтайскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Управление Росреестра по Алтайскому краю) является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, государственной кадастровой оценке, геодезии и картографии. Выполняет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, инфраструктуры пространственных данных РФ. Ведомство осуществляет федеральный государственный надзор в области геодезии и картографии, государственный земельный надзор, государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, оценщиков и арбитражных управляющих. Подведомственное учреждение Управления — филиал ППК «Роскадастра» по Алтайскому краю. Руководитель Управления, главный регистратор Алтайского края – Юрий Викторович Калашников.

Контакты для СМИ

Пресс-секретарь Управления Росреестра по Алтайскому краю
Бучнева Анжелика Анатольевна 8 (3852) 29 17 44, 5097

22press_rosreestr@mail.ru 656002, Барнаул, ул. Советская, д. 16

Сайт Росреестра: www.rosreestr.gov.ru
Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/6392ad9bbc8b8d2fd42961a7              

ВКонтакте: https://vk.com/rosreestr_altaiskii_krai
Телеграм-канал: https://web.telegram.org/k/#@rosreestr_altaiskii_krai

Одноклассники: https://ok.ru/rosreestr22alt.krai